Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 đã chính thức có hiệu lực.  

Luật có hiệu lực sẽ khắc phục được các tồn tại hạn chế, nhất là trong công tác định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đồng thời tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư công, dự án bất động sản, dự án nhà ở... Luật cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp và người dân trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, một số ý kiến cho rằng để các luật có thể thực thi tốt thì yêu cầu quan trọng nhất là các văn bản hướng dẫn phải bảo đảm đầy đủ, chất lượng, nhất là một số quy định mới liên quan đến bộ phận người dân hiện đang sở hữu nhà chung cư. 

Cụ thể, trước đó theo Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021 của Bộ Xây Dựng ban hành về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có kèm theo mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý  vận hành nhà chung cư.  

Trong đó, Điều 15 của mẫu hợp đồng quy định Bên A (Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư) - trong thời hạn hợp đồng - có quyền và trách nhiệm ủy quyền cho Bên B (Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) tìm kiếm, khai thác môi giới khai thác kinh doanh các dịch vụ thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư như thu phí quảng cáo, bảng hiệu, khai thác mặt bằng trống, các dịch vụ khác...

Lâu nay, quỹ kết dư từ chi phí quảng cáo thang máy, phí trạm viễn thông, lắp đặt ATM,… sẽ được sử dụng để chia sẻ cho phí quản lý vận hành thu trên mỗi m2.

Việc khai thác này phải đảm bảo không được làm ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư của Bên B, mỹ quan, môi trường và trật tự công cộng tại nhà chung cư. 

Với phương thức tự thu - tự chi, hai bên thống nhất rằng, quỹ kết dư (nếu có) trong thời gian hợp đồng này có hiệu lực là thuộc sở hữu của Bên B. Bên B đồng ý sẽ trích ...% quỹ kết dư này để Bên A bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư. 

Như vậy có thể hiểu: Các khoản thu này trước đây sẽ được đưa vào quỹ kết dư và để đầu tư các tiện ích cho người dân, ví dụ như lắp đặt các thiết bị thể dục thể thao, đầu tư khu vui chơi tại sân chung cư hoặc bổ sung chi phí vận hành chung cư. 

Tuy nhiên, tại khoản 4, Điều 153 Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024 quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”. 

Như vậy, có thể hiểu theo Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, các khoản thu dịch vụ thuộc sở hữu chung sẽ được đưa vào phí bảo trì nhà chung cư, thay vì được sử dụng để bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho chung cư. 

Mặc dù hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng về điều này, tuy nhiên không ít cư dân đang sinh sống tại các chung cư - đặc biệt là các chung cư có quy mô vừa và nhỏ - hoang mang vì nguy cơ mức đóng phí dịch vụ quản lý/m2 có thể tăng lên. 

Để làm rõ hơn thông tin, PV đã có trao đổi với ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc của Công ty Quản lý Global Home, đơn vị có thâm niên trong việc quản lý vận hành chung cư tại TP.HCM. 

Theo ông Thành, trước đây các quỹ kết dư từ chi phí quảng cáo thang máy, phí trạm viễn thông, lắp đặt ATM,… sẽ được sử dụng để chia sẻ cho phí quản lý vận hành thu trên mỗi m2.  

Tuy nhiên theo Luật mới, tất cả chi phí này phải đưa vào quỹ bảo trì 2% và điều này sẽ làm gia tăng các chi phí về quản lý vận hành nhà chung cư. Đặc biệt ở những chung cư đang có lợi thế về nguồn thu thuộc sở hữu chung hoặc chung cư quy mô 100 - 300 căn hộ, các chi phí đóng của mỗi căn hộ có thể tăng nhiều. 

Theo vị lãnh đạo Công ty Quản lý Global Home, lâu nay, các chi phí liên quan đến công tác bảo trì đều đang dựa trên nguồn đóng 2% ban đầu khi bàn giao nhà và số lãi thông qua tiền gửi ngân hàng. Đây có thể coi là nguồn cung phù hợp cho công tác bảo trì của các chung cư nếu sử dụng hợp lý, minh bạch. 

Trong khi đó, chi phí quản lý vận hành hàng tháng của các chung cư hiện nay đều đang gặp áp lực rất lớn về nguồn cung tài chính. Nếu vận dụng theo đúng nội dung trong luật và không sớm có văn bản hướng dẫn hay phương án cụ thể có thể dẫn đến việc áp dụng máy móc, cư dân phải đóng chi phí hàng tháng cao hơn, gây ra áp lực lớn không chỉ cho người dân mà cả các doanh nghiệp quản lý vận hành.   

“Một vấn đề rất rõ Luật có hiệu lực pháp lý trên các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn, vì vậy nếu không có phương án giải tỏa các áp lực về tăng chi phí này sẽ gây một sự xáo trộn trong công tác về quản lý vận hành nhà chung cư trên phạm vi toàn quốc. 

Dưới ước tính của tôi, chi phí quản lý có thể tăng từ 50% cho tới vài lần. Ngoài ra, còn có một nội dung nữa là hiện nay phí quản lý vận hành không có quy định rõ về một số chi phí như bảo dưỡng vận hành thang máy, đóng bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư. Đây là cái sự bất cập cần làm rõ hơn”, ông Thành chia sẻ.