Luật chưa chính thức áp dụng nhưng đã có nhiều điểm không hợp lý

Luật kinh doanh BĐS 2014 sắp có hiệu lực.Thời điểm “thanh lọc Chủ đầu tư yếu kém”

Luật kinh doanh BĐS 2014 vừa được Quốc Hội thông qua đã được nhiều tổ chức cá nhân quan tâm và đón nhận như một dấu hiệu tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới. Trong nhiều nội dung liên quan đến luật KD BĐS 2014 đáng chú ý 1 số nội dung cơ bản sau:

1. Chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về đất, về dự án và phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng của dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải xong móng.

- Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai là lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (Doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng). Khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

- Ngoài ra, đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư còn phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, đồng thời phải được ngân hàng bảo lãnh.

- Trong 3 nội dung nêu trên thì luật đã bảo vệ người dân. Vì thực tế trong thời gian qua tình trạng chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, huy động tiền mua của khách hàng từ 70% – 95% thập chí 100% nhưng căn hộ chưa hoàn thành chậm tiến độ đến 3 năm vẫn không bàn giao cho cư dân… Với luật mới thì đã có có Ngân hàng đứng ra bảo lãnh, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cơ quan quản lý cấp tỉnh thẩm tra trước khi đủ điều kiện được bán. Theo luật KD BĐS mới thì những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, nợ xấu Ngân hàng thì sẽ rất khó triển khai dự án. Với quy định này thì giai đoạn đầu khi luật có hiệu lực nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm ngân hàng bảo lãnh triển khai dự án. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thanh lọc những chủ đầu tư nhỏ lẻ làm ăn thiếu uy tín, tiềm lực tài chính yéu sẽ bị loại bỏ ra khỏi thị trường. Đây là tín hiệu tích cực giúp người dân mua BĐS an tâm hơn.

2. Điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án.

3. Việc đầu tư xây dựng các dự án bất động sản để kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn.

4. Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

- Thuê nhà, công trình xây dựng cho thuê lại.

- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

5. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể là, được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật của nhà ở. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng của tòa nhà, công trình xây dựng đó.

6. Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

7. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

8. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

- Cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm.

- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Ngoài những nội dung nổi bật nêu trên thì luật vẫn chưa nêu rõ những mong muốn của người dân trong công tác quản lý bất động sản mà điển hình là trách nhiệm của Chủ đầu tư trong giai đoạn đầu bàn giao căn hộ, cam kết của chủ đầu tư liên quan đến chất lượng dịch vụ quản lý chung cư, giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư mà thực tế trong thời gian qua nhiều chủ đầu tư chưa đưa vào hợp đồng mua bán căn hộ. Nhiều bất cập khác dẫn đến mối quan hệ của chủ đầu tư và cư dân luôn gặp nhiều xung đột. Hy vọng những nội dung này sẽ được nêu rõ trong Luật nhà ở sắp tới.

Nguyễn Duy Thành.

Chủ tịch HĐQT Cty Quản lý Global Home
www.Globalhome.vn